Gemeente Oldambt verkoopt pand voor 1 euro: Geen staatssteun, wel onrechtmatig

Een monumentaal pand ter waarde van ca. €500.000,- verkopen voor één symbolische euro: Gemeente Oldambt (hierna: “de Gemeente”) durfde het aan, maar wordt daar ruim vijf jaar later voor gestraft. Hoewel dit volgens Rechtbank Noord-Nederland geen staatssteun oplevert, heeft de Gemeente wel onzorgvuldig, en daarmee onrechtmatig jegens een concurrent van de koper gehandeld.

De transactie

In 2014 verkocht de Gemeente een Rijksmonument aan de Huningaweg in Oostwold voor €1,- aan private kopers. Het pand verkeerde destijds in een zeer slechte conditie. De kosten van verbouwing en restauratie waren volgens de Gemeente dusdanig hoog dat het pand nooit levensvatbaar geëxploiteerd zou kunnen worden. Om (dreigende) leegstand van het monumentale en beeldbepalende pand te voorkomen, verkocht de gemeente het pand voor een symbolische verkoopprijs. De transactie heeft niet plaatsgevonden op basis van een onvoorwaardelijke biedprocedure, noch heeft een onafhankelijk deskundige voorafgaand aan de transactie aan de hand van een taxatie de marktwaarde van het pand vastgesteld. Volgens de Gemeente vond de verkoop plaats in het (algemeen) belang van het aanpakken van de voortschrijdende aantasting van het dorpsgezicht. In verband daarmee verplichtte de Gemeente de kopers om de boerderij te restaureren en aan het hoofdgebouw een toeristische invulling te geven binnen twee jaar na levering van het pand.

Conform de gemaakte afspraken heeft de Gemeente de verschuldigde overdrachtsbelasting voor haar rekening genomen en op haar kosten diverse sloopwerkzaamheden en een asbestsanering uit laten voeren. Na levering van het pand is groepsaccommodatie ‘Boerderij Erve Oostwold’ geopend, geheel in lijn met de door de Gemeente opgelegde verplichtingen.

Klacht van concurrent

Blauwestadhoeve B.V. (“BSH”), welke sinds 2006 een groepsaccommodatie exploiteert in Midwolda, ongeveer 1.500 meter verwijderd van Boerderij Erve Oostwold, zag zich in de jaren na de opening geconfronteerd met fors teruglopende inkomsten. De bezetting van BSH daalde van 77% naar 25%. De omzetderving ten gevolge van de nabijgelegen nieuwe concurrent wordt door BSH geschat op 50% tot 75%.

BSH meent dat de Gemeente haar schade moet vergoeden. Zij stelt zich op het standpunt dat de Gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en dat de gesloten koopovereenkomst nietig is, nu er onrechtmatige staatssteun zou zijn verleend.

Onrechtmatige staatssteun?

Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van onrechtmatige staatssteun. Hoewel er wel sprake is van een begunstiging van één onderneming ten koste van concurrenten, welke met publieke middelen is gefinancierd, is de impact van de steun op de interstatelijke handel hooguit marginaal. De relevante overwegingen van de rechtbank luiden als volgt:

“4.3.14. Maar het Oldambt is zeker niet te zien als een toeristische trekpleister. In tegendeel. De gemeente Oldambt c.s. heeft gewezen op de inhoud van het Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2016 van het CBS. Hierin is te zien dat in 2014 slechts 154.000 buitenlandse toeristen de provincie Groningen hebben bezocht. Van alle buitenlandse toeristen die in dat jaar Nederland hebben bezocht, verbleven er slechts 71.000 in een groepsaccommodatie met meer dan 10 slaapplaatsen. Aan de hand van deze gegevens heeft de gemeente Oldambt c.s. berekend dat maximaal 785 buitenlandse toeristen in 2014 verbleven in een groepsaccommodatie. Dit betekent volgens de gemeente Oldambt c.s. dat in 2014 32 buitenlanders in de groepsaccommodatie in de provincie hebben verbleven: 0,6 buitenlander per groepsaccommodatie per week. Zij heeft er bovendien op gewezen dat in het CBS-rapport niet duidelijk wordt wat de spreiding van de toeristen over de provincie is, maar dat de stad Groningen gelet op het toeristisch-recreatieve aanbod daar, naar verwachting een belangrijk deel van de bezoekers ontvangt. Tot slot heeft de gemeente Oldambt c.s. becijferd dat het marktaandeel van EO op de markt voor verblijfsaccommodatie in Nederland 0,011% en in Groningen 0,346% bedraagt en op de markt voor groepsaccommodatie 0,101% respectievelijk 4,167 %. Zou er naar de Europese markt worden gekeken dan worden de marktaandelen nog substantieel kleiner, volgens de gemeente Oldambt c.s. BSH heeft de gepresenteerde cijfers niet gemotiveerd weersproken.

4.3.15. De rechtbank komt op basis van de hiervoor genoemde gegevens tot het oordeel dat de marktimpact van EO zeer beperkt is en dat aangenomen moet worden dat de steun van de gemeente Oldambt hooguit een marginaal effect heeft op de interstatelijke handel en derhalve niet als staatssteun kwalificeert (vergelijk Europese Commissie van 26 november 2015, SA.43250 inzake Portugal Cruiseship terminal Porto de Leixões).”

Strijd met zorgvuldigheidsbeginsel?

Omdat de Gemeente bij de besluitvorming in het geheel geen rekening heeft gehouden met de belangen van BSH, heeft de Gemeente volgens de rechtbank wel onzorgvuldig jegens BSH gehandeld. Het zorgvuldigheidsbeginsel vergde van de Gemeente dat zij zich bij de transactie rekenschap zou geven van de positie van BSH als concurrent van de beoogde nieuwe groepsaccommodatie, dat zij de kenbare belangen van BSH zorgvuldig zou afwegen en dat zij geen rechtshandeling zou verrichten die een voordeel inhield voor de exploitanten van de nieuwe groepsaccommodatie dat mogelijk zou kunnen resulteren in oneerlijke concurrentie.

Het handelen van de Gemeente kan naar het oordeel van de rechtbank niet gerechtvaardigd worden door het (algemene) belang dat zij wenste te dienen met de transactie. De Gemeente heeft niet inzichtelijk gemaakt óf zij alternatieve oplossingen heeft onderzocht, en waarom een dergelijk onderzoek achterwege kon blijven.

Door het onrechtmatig handelen van de Gemeente heeft zij een directe concurrent van BSH bevoordeeld.  Dat hierdoor de kans op schade is ontstaan, is volgens de rechtbank door BSH voldoende aannemelijk gemaakt (ECLI:NL:HR:2005:AR7435). De vraag naar de omvang van het causaal verband tussen het onzorgvuldig handelen van de Gemeente en de schade, kan aan bod komen in een eventuele schadestaatprocedure.

Deze uitspraak bevestigt nog maar eens dat overheden bij privaatrechtelijk handelen ook altijd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten nemen. Doen zij dat niet dan bestaat het risico dat zij schadeplichtig zijn jegens benadeelde belanghebbenden.

Meer weten?

Neem vrijblijvend contact op met een van onze specialisten: Martijn Jongmans of Sophia Wittkämper.