Een Franchisnemer / Huurder mag ondanks een forse achterstand de bedrijfsruimte blijven gebruiken, is dat terecht?

Bij vonnis van 29 april 2014 werd de franchisegever van een autowas formule veroordeeld om de bedrijfsruimte weer aan haar franchisenemer ter beschikking te stellen. Dit, ondanks een behoorlijke betalingsachterstand. In deze uitspraak zitten een aantal onderdelen waar op zijn minst genomen discussie over gevoerd kan worden.

Wat speelde er?

Het gaat hier om de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 29 april 2014 (klik hier voor deze uitspraak). De franchiseovereenkomst heeft betrekking op de exploitatie van een onbemande autowasstraat volgens de IMO formule.  Van de franchiseovereenkomst maakt onderdeel uit de terbeschikkingstelling van de bedrijfsruimte oftwel de autowasserette. De franchisenemer verlaagt tegen de zin van de franchisegever (“op advies van de accountant”) de prijzen en laat (waarschijnlijk niet op advies van de accountant!) een hoog bedrag aan franchisefee onbetaald.  De franchisegever ontbindt de franchiseovereenkomst buitengerechtelijk en belet de franchisenemer om gebruik van de bedrijfsruimte te maken. Hij vervangt de sloten.  De franchisenemer  vordert in kort geding – kort gezegd – dat deze weer de beschikking over de bedrijfsruimte krijgt. De franchisegever vordert in reconventie (als tegenvordering) de ontruiming van de bedrijfsruimte en de betaling van achterstallige franchisefee.  Er is hier dan ook sprake van de samenloop van een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst.

Tekortkoming en huur

De kort geding rechter overweegt (RO 4.2) dat het niet van belang is of sprake is van een tekortkoming van de franchisenemer nu vaststaat dat sprake is van de huur van bedrijfsruimte met de daarmee samenhangende bescherming. Dit is naar mijn mening onjuist.

Het klopt dat op basis van de wet de ontbinding van een huurovereenkomst door de rechter dient te geschieden. Echter: het is sinds jaar en dag alom aanvaard dat een rechter een huurder in kort geding kan veroordelen het gehuurde te ontruimen. Dit, vooruitlopend op een mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Aan een dergelijk bodemprocedure wordt dan in de praktijk vaak niet meer toegekomen. Dat geldt natuurlijk voor veel kort geding procedures:  er volgt lang niet altijd een bodemprocedure. In kort geding gelden uiteraard wel de extra eisen van het spoedeisend belang en de belangenafweging. Doordat aan bewijslevering niet wordt toegekomen moeten de tekortkomingen wel duidelijk genoeg zijn.

Nodig is verder dat de tekortkomingen  ten aanzien van de franchiseovereenkomst (waarvan hier volgens de franchisegever sprake is) doorwerken in de huurovereenkomst. Dat kan, bij twee separate overeenkomsten (franchise- en huur), contractueel zijn overeengekomen. Hier was dat niet nodig nu er één overeenkomst was gesloten. Oftewel: de achterstand in de betaling van de franchisefee is daarmee ook een tekortkoming ten aanzien van de huurovereenkomst die tot de franchiseovereenkomst behoort.

Art. 7:290 BW bedrijfsruimte?

Een overweging die voor discussie vatbaar is is de overweging van de kort geding rechter dat sprake is van art. 7:290 BW bedrijfsruimte (kort gezegd: detailhandel – horeca – ambacht). Dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak die bestemd is voor bedrijfsruimte leidt nog niet tot automatisch tot art. 7:290 BW bedrijfsruimte. Of een onbemande  autowasserette moet worden aangemerkt als art. 7:290 BW ruimte is de vraag. De kantonrechter Leiden oordeelde bij vonnis van 28 april 2010 dat een zelfbediendieningswasserette geen art. 7:290 BW bedrijfsruimte is. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde in 2008 dat een wasserette wel als  7:290 BW ruimte viel aan te merken maar kende daarbij veel waarde toe aan de aanwezigheid van wasdames waardoor, aldus het gerechtshof, sprake was van een ambacht.  Die (auto) wasdames die dit “ambacht” beoefenen ontbreken hier echter!

De laatste tijd schuift de rechtspraak wel wat op in de richting van 7:290 (denk aan verhuurwinkels, videotheken, etc.) maar ik neig hier toch naar art. 7:230a BW ruimte (oftewel: de algemene bedrijfsruimte). Ik zie een onbemande autowasserette zonder bijkomende omstandigheden niet als detailhandelsruimte of ambachtsruimte. Opvallend is in ieder geval dat de kort geding rechter hier allemaal niet op ingaat en erg kort door de bocht aangeeft dat het hier om 7:290 BW ruimte gaat.

In deze kort geding procedure is de vraag of het 7:290 BW of 7:230a BW ruimte is eigenlijk ook niet van belang. Die vraag zou in het midden kunnen blijven. Waar het hier om draait is immers of de tekortkoming voldoende zijn om de huurder / franchisenemer in kort geding tot ontruiming te veroordelen. Daarbij is niet van belang wat voor soort bedrijfsruimte het is. Het gaat wèl om de betalingsachterstanden en mogelijke overige tekortkomingen.

Samenloop huur en franchise

De rechter overweegt dat de huurder / franchisenemer de bescherming van het huurrecht geniet hoewel de overeenkomst mede valt aan te merken als een franchiseovereenkomst. Die overweging is in deze zaak naar mijn mening correct. Dit, gelet op de wettelijke regeling over samenloop van meerdere overeenkomsten (art. 6:215 BW). Daarbij mag het niet uitmaken of sprake is van één gecombineerde overeenkomst om van twee separate overeenkomsten. Ook een franchisenemer komt huurbescherming toe.

Waarom geen ontruiming en veroordeling tot betaling van de achterstand?

De door de franchisegever gestelde tekortkomingen bestonden hier deels uit het niet nakomen van – kort gezegd – een verticale prijsbinding. Dat leidt tot mededingingsrechtelijke vragen die hier kennelijk niet zijn opgeworpen. Dit onderdeel ligt wat lastig in kort geding.

Dat ligt anders bij de betalingsachterstand. De gestelde achterstand in de franchisevergoeding (ruim € 108.000,00!), rechtvaardigt naar mijn mening normaliter zonder meer de ontruiming.  De rechter overweegt dat de hoogte van de betalingsachterstand ter discussie staat, door een wellicht wat minder duidelijk beding in de franchise overeenkomst. Dat beding ziet toe op een mogelijk overeen te komen prijsverlaging. Het lijkt in ieder geval mij erg sterk dat die mogelijke discussie de gehele achterstand van ruim € 108.000,00 raakt. Bovendien bepaalt de overeenkomst dat die verlaging eerst overeengekomen moet worden.

De franchisegever heeft hier eigenrichting gepleegd door de sloten te veranderen. Dat zal de franchisegever zonder twijfel – en niet ten onrechte – de nodige sympathie  bij de rechter hebben gekost. Dat verklaart waarschijnlijk  voor in ieder geval een gedeelte  de voor de franchisegever negatieve uitkomst van deze zaak.  

Heeft u vragen of opmerkingen over dit artikel? Bel of mail dan vrijblijvend met mr. E.H.H. (Egbert) Schelhaas.