Handelen in strijd met het Didam-arrest: Is dit nietig of vernietigbaar? Overzicht en bediscussieer van juridische perspectieven

Het Didam-arrest houdt vastgoedexperts al een tijdje in spanning. Er is veel discussie over wat de gevolgen zijn van een (koop)overeenkomst dat niet volgens de regels van de Didam-procedure tot stand is gekomen. Voor degenen die in de praktijk werken, is het cruciaal te begrijpen of zo’n overeenkomst nietig is. Als dat het geval is, zou dat betekenen dat er nooit een overeenkomst is gesloten en dat er dus ook geen levering van onroerend goed meer kan of mag plaatsvinden. Bij reeds uitgevoerde leveringen ontbreekt dan een geldige titel.

De Rechtbank Midden-Nederland overweegt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voor te leggen:

1. Zijn privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten over onroerend goed, waarmee de overheid zich heeft verbonden en niet volgens de in het Didam-arrest opgestelde procedurevoorschriften zijn gerealiseerd, nietig, vernietigbaar of rechtsgeldig?

2. Maakt het uit of de overeenkomst voor of na 26 november 2021 (de datum van het Didam-arrest) is gesloten?

3. Als het antwoord op vraag 2 “ja” is, wat zijn dan de rechtsgevolgen voor een overeenkomst die vóór 26 november 2021 is gesloten, maar waarvan de levering op die datum nog niet heeft plaatsgevonden?

4. Is het, gelet op de aard van het onroerend goed, redelijk om aan te nemen dat hij slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop?

5a. Kunnen er situaties denkbaar zijn waarin de openbare aankondiging door het overheidsorgaan, die noodzakelijk is voor de in het Didam-arrest voorgestelde uitzonderingsregeling, niet gedaan hoeft te worden?

5b. Leidt het enkele niet voldoen aan de voorwaarde van openbare aankondiging door het overheidsorgaan al tot de nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst?

5c. Is het relevant voor het antwoord op vraag 5b of de overeenkomst voor of na 26 november 2021 is gesloten?

6. Als het antwoord op vraag 1 “ja” is en Didam-niet conforme overeenkomsten nietig zijn onder artikel 3:40 lid 1 BW, kan de redelijkheid en billijkheid dan een beroep op dit artikel blokkeren? Zo ja, welke omstandigheden kunnen daarbij een rol spelen?

Het vonnis is hier beschikbaar. De procespartijen hebben de mogelijkheid zich uit te laten over de voorgestelde prejudiciële vragen. Hopelijk zullen deze vragen worden voorgelegd aan de Hoge Raad. Als dat gebeurt, dan informeren wij u graag op een later tijdstip over de antwoorden.