Herinner je je het nog, de torenhoge huurprijsindexering van vorig jaar? Er is nieuws!

De Algemene Bepalingen die bij de modelhuurcontracten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) horen, bevatten sinds de jaren ’80 van de vorige eeuw een formule waarmee de jaarlijkse huurprijsindexering werd berekend. Die formule heeft – door de torenhoge inflatie van met name het afgelopen jaar – veel stof doen opwaaien.

Bij de berekening van de nieuwe huurprijs diende de consumentenprijsindex (CPI) in die formule te worden betrokken en dit leidde met name vorig jaar – zoals huurders stelden – tot exponentiële huurverhogingen en daarmee tot onredelijke uitkomsten. Die “onredelijke” uitkomsten hebben weer tot diverse gerechtelijke procedures en uitspraken geleid.

Het CBS merkte een onnauwkeurigheid op in de formule (wat de oorzaak was van die exponentiële huurverhogingen en waarover we in deze blog uitleg gaven) en greep in. Zij voerde in juni 2023 een nieuwe rekenmethode in. Echter, dit loste het probleem en de vele discussies rondom de huurverhogingen niet op.

De Algemene Bepalingen bepaalden dat het CBS om een bindend advies kon worden gevraagd als de basis van de berekening werd gewijzigd (waar dus sprake van was), maar wat bleek? Deze geschillenbeslechting door het CBS bleek helemaal niet mogelijk, omdat het geven van een bindend advies niet zou stroken met de wettelijke taakstelling van het CBS.

Inmiddels heeft de ROZ de modelhuurcontracten voor de huur en verhuur van kantoor- en winkelruimtes aangepast. Hoewel de Algemene Bepalingen ongewijzigd zijn gebleven, is in de modelhuurcontracten zelf een bepaling opgenomen waarin staat dat de desbetreffende artikelen uit de Algemene Bepalingen niet van toepassing zijn.

Verder is in de modelhuurcontracten een aantal opties toegevoegd waaruit partijen in het kader van de huurprijsindexering kunnen kiezen.

De opties zijn:

• een huurprijsindexering conform de Algemene Bepalingen waarbij (gewoon) de CPI (nog) wordt gehanteerd;
• een huurprijsindexering die lijkt op de formule uit de Algemene Bepalingen, maar waarbij partijen een index naar keuze kunnen overeenkomen (bijvoorbeeld de dienstenprijsindex, producentenprijsindex of inputprijsindex nieuwbouwwoningen in plaats van de CPI);
• een huurprijsindexering met een vast percentage; of
• in het geheel afzien van een automatische huurprijsindexering.

Tot slot kan vanaf nu óók in geval van deflatie de huur neerwaarts worden aangepast (wat eerst niet mogelijk was).

Of de discussies rondom de huurprijsindexering met deze nieuwe bepalingen (nu definitief) worden voorkomen moet nog blijken, maar waarschijnlijk niet. De nieuwe bepalingen lijken in ieder geval voor partijen wel meer contractsvrijheid te creëren, aangezien partijen nu gedwongen zijn één van de verschillende opties te kiezen. Hierdoor bestaat meer onderhandelingsruimte over het maken van afspraken rondom de jaarlijkse huurprijsindexering.

Wilt u meer weten of heeft u vragen naar aanleiding van deze blog, neem dan gerust contact op met Mariam Evadgian of met een van de andere leden van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.