Onbevoegdheid van de makelaar

Hoge Raad 26 juni 2009 In deze zaak hadden twee broers de verkoop van een woning opgedragen aan een makelaar te Sneek. De broers hadden in het NVM opdrachtformulier de passage dat de makelaar bevoegd was om het pand voor een bepaalde minimumprijs te verkopen doorgestreept. 

De makelaar gaat onderhandelen met een geïnteresseerde vastgoedbelegger. De makelaar bericht deze belegger uiteindelijk dat zijn laatste bod is aanvaard en feliciteert hem met de aankoop. Hij stuurt hem zelfs de koopovereenkomst ter ondertekening toe. Echter : de broers komen niet opdagen bij de ondertekening bij de makelaar. Zij stellen zich op het standpunt dat zij niet beiden hebben ingestemd met deze overeenkomst.

De vastgoedbelegger begint eerst een kort geding procedure tegen de beide broers en eist dat zij de koopovereenkomst nakomen. Die vordering wordt afgewezen.

Daarna richt de belegger zijn pijlen op de makelaar en vordert schadevergoeding aangezien de makelaar ten onrechte heeft voorgewend bevoegd te zijn. De makelaar stelt zich op het standpunt niets meer en niets minder dan een doorgeefluik te zijn geweest.

De Hoge Raad oordeelt dat een bemiddelingsopdracht aan een makelaar normaliter niet een bevoegdheid tot het sluiten van een koopovereenkomst omvat. Jegens de belegger was dan ook niet de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt. Dit is overigens in lijn met eerdere uitspaken van de Hoge Raad. Van bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel konden leiden was niet gebleken. De makelaar werd dan ook niet aansprakelijk geoordeeld.

Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat voorzichtigheid dient te worden betracht wanneer met een makelaar wordt onderhandeld. Probeer – zo mogelijk – de verkoper(s) zelf bij de onderhandelingen te betrekken.