Realiseringsovereenkomsten in tijden van crisis

Tijdens contractbesprekingen kwam in het verleden de mogelijkheid van een stagnerende of krimpende woningvraag dikwijls niet aan de orde. Een adequate regeling voor de situatie van een stagnerende en krimpende woningmarkt ontbreekt dan ook geregeld in een realiseringsovereenkomst. Maar ook als partijen een dergelijke regeling wel hebben vastgelegd, ontbreekt doorgaans de oorzaak-gevolg relatie en een eventuele rangorde bepaling. Deze omissies leiden de laatste jaren tot (juridische) conflicten tussen partijen. Aan de hand van een recent voorbeeld uit de rechtspraak licht ik dit toe (*1).

In mei 2000 is voor het gebied Noorderplassen-West een ontwikkelingsplan vastgesteld. Ten behoeve van de uitvoering van de eerste fase van dit plan heeft de gemeente met een aantal marktpartijen (die verenigd waren in één c.v.) een realiseringsovereenkomst gesloten. Deze realiseringsovereenkomst zag op de realisatie van woningen inclusief bijbehorende infrastructuur en civieltechnische werken. In 2003 was sprake van een economische terugval, welke gevolgen had voor de woningmarkt in 2004 en 2005. Om die reden hebben de marktpartijen aan de gemeente verzocht om in te stemmen met afwijkingen van het woningbouwprogramma en een herziening van het bestemmingsplan. Verder is het overeengekomen betalingsregime door de marktpartijen ter discussie gesteld.

De markpartijen deden in dit verband een beroep op een tweetal bepalingen uit de realiseringsovereenkomst, waarin voorzien was in de mogelijkheid dat de marktomstandigheden op termijn zouden wijzigen. Een belangrijk omissie hierbij was dat partijen in de realiseringsovereenkomst voor deze bepalingen geen rangorderegeling hadden opgenomen. Daarnaast waren deze bepalingen niet duidelijk over wat onder gewijzigde marktomstandigheden dient te worden verstaan. Dit had tot gevolg dat de rechter de vraag moest beantwoorden of een gewijzigde woningmarkt kan worden aangemerkt als gewijzigde (markt-) omstandigheid zoals in de realiseringsovereenkomst was benoemd. De rechtbank oordeelde dat onder het door de wetgever gehanteerde begrip onvoorziene omstandigheden moet worden verstaan omstandigheden, die intreden na het sluiten van de overeenkomst, die partijen niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd en het moet ook gaan om omstandigheden die partijen niet hebben voorzien. Gewijzigde marktomstandigheden vallen in beginsel niet onder het door de wetgever gehanteerde begrip onvoorziene omstandigheden. In het geval partijen in de realiseringsovereenkomst een onvoorziene omstandighedenregeling hebben opgenomen, dan kan de woningcrisis mogelijk wel onder deze regeling vallen. Dit geldt bijvoorbeeld als in de realiseringsovereenkomst gewijzigde marktomstandigheden als een onvoorziene omstandigheid is aangemerkt (oorzaak). Als dit geval zich voordoet, moet vervolgens worden beoordeeld of de woningmarktcrisis de voortzetting van de realiseringsovereenkomst belemmert (gevolg). Voor het antwoord op deze vraag zijn alle aspecten van de overeenkomst, waaronder de in de realiseringsovereenkomst vastgelegde uitgangspunten, van belang.

In het voorgaande zijn twee aspecten besproken die regelmatig centraal staan bij de beantwoording van de vraag of een realiseringsovereenkomst (ongewijzigd) dient te worden voortgezet. Partijen hebben hierbij echter niet altijd voldoende aandacht voor de overige wettelijke en contractuele mogelijkheden om tot wijziging dan wel beëindiging van de realiseringsovereenkomst te komen. 

________

(*1) Rechtbank Midden-Nederland, 11 september 2013, ECLI:RBMNE:2013:3667.