Verjaring: de dreiging van verlies van eigendom van een perceel grond

Indien een stuk grond gedurende 20 jaar in het bezit is van een derde dan verkrijgt die derde ook de eigendom van het stuk grond. Indien die derde te goeder trouw is dan verkrijgt deze derde zelfs al na 10 jaar de eigendom van het stuk grond. Let wel: de wet gaat uit van de goede trouw, de afwezigheid van goede trouw moet worden aangetoond. 

Om deze eigendom, door de derde, te laten verkrijgen, is dan wél vereist dat de derde gedurende die periode van 20 resp. 10 jaar het stuk grond ook naar buiten toe zichtbaar voor zichzelf  in bezit heeft gehad. Het moet duidelijk zijn dat die derde het stuk grond voor zichzelf in bezit had, alsof hij eigenaar was. 

Voor de eigenaar van een stuk grond vormt het bezit door een ander dan ook een risico.

In de zaak die leidde tot een uitspraak van de Hoge Raad (het hoogste rechtscollege van Nederland) van 10 oktober jl. ging het om een recreatiewoning die in 1942, met toestemming van de toenmalige eigenaren van de grond, was gebouwd.

De dochter van degenen die de recreatiewoning destijds hadden gebouwd – en die inmiddels overleden waren – stelde zich op enig moment op het standpunt dat zij, als erfgename, eigenaar was geworden van de recreatiewoning, de ondergrond en de daaromheen gelegen grond. Verder stelde zij zich op het standpunt dat, indien zij al geen eigenaresse was geworden van de grond, in ieder geval door verjaring ten gunste van haar een recht van opstal was ontstaan. Op grond van het recht van opstal zou zij de recreatiewoning in eigendom hebben verkregen en het stuk grond, dat toebehoorde aan – inmiddels – de kleinzoon van de oorspronkelijke eigenaren mogen blijven gebruiken.

De rechtbank was van oordeel dat door verjaring een recht van opstal tot stand is gekomen. Dit zou ertoe leiden dat de eigenaar van de grond nooit meer gebruik zou kunnen maken van de grond.

Het gerechtshof en de Hoge Raad oordeelden echter dat een dergelijk recht van opstal niet door verjaring kan worden verkregen. Het is voor een buitenstaander immers niet te zien dat iemand gedurende 10 of 20 jaar meent eigenaar te zijn van een – op dat moment nog niet bestaand – recht van opstal.

In dit geval liep het dan ook goed af voor de eigenaar van het stuk grond. Hier was echter wel een jarenlange gerechtelijke procedure voor nodig. Bovendien had de zaak, indien de dochter van de bouwers van het vakantiechalet anders had geprocedeerd, ook anders kunnen uitpakken. 

Het valt dan ook sterk aan te raden om in een dergelijke situatie schriftelijk vast te leggen dat de eigenaar een stuk grond in bruikleen of huur verstrekt. Indien iemand een stuk grond in bruikleen of huur heeft dan kan deze namelijk niet volhouden dat hij/zij het stuk grond voor zichzelf bezat gedurende de periode die voor verjaring noodzakelijk is (10 of 20 jaar). Verder is het van het grootste belang dat tijdig wordt opgetreden tegen illegaal gebruik van een stuk grond.